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Viabilisation d’un terrain

Viabilisation d’un terrain

Publié le : 17/02/2023 17 février févr. 02 2023
Article juridique

La viabilisation d’un terrain consiste dans un premier temps à rendre possible la construction d’une habitation, et dans un second de veiller à la mise en conformité du terrain avec les normes d’habitabilité et de confort nécessaire. Afin de viabiliser une parcelle, des travaux sont planifiés dans le but d’établir les raccordements aux différents réseaux qui permettent à un habitat d’être fonctionnel. En conséquence, l’opération de viabilisation implique de demander des documents, de recueillir certaines informations sur le terrain, et enfin de prendre contact avec les différents fournisseurs de réseaux pour chaque type de raccordements.

Qu’est-ce que la viabilisation d’un terrain ?

La viabilisation consiste à relier le terrain aux réseaux de viabilités extérieurs aux terrains, afin de rendre possible son alimentation en ressources ou utiliser des voies d’évacuations pour les eaux usées. L’ensemble de ses travaux doit permettre la construction d’un ouvrage et une utilisation fonctionnelle.

Un terrain est dit viabilisé une fois qu’il a subi les travaux nécessaires pour être raccordé à la voirie publique et aux différents réseaux suivants :
  • Eau ;
  • Électricité ;
  • Gaz ;
  • Téléphonie et interne ;
  • Assainissement collectif ;
  • Assainissement individuel.
Préalablement à la réalisation du raccordement, un devis de la part du fournisseur professionnel s’avère indispensable afin d’estimer les frais, toutefois si le projet est pris en charge par un promoteur ou un architecte, le coût est inclus dans le prix du projet. 

Quelles sont les démarches préalables à l’opération de viabilisation ?

Préalablement à l’acquisition d’un terrain ou même avant d’envisager de construire sur le terrain acheté, la consultation du plan local d’urbanismes (PLU) permet de vérifier la constructibilité du terrain et les règles de construction à respecter, directement auprès de la mairie, ou bien de son site internet. 

La personne qui porte un projet de viabilisation peut ensuite demander gratuitement à la mairie la délivrance de certificats d’urbanisme, bien qu’ils ne soient pas obligatoires :
  • Certificat d’urbanisme informatif : sa fonction est de renseigner sur les règles applicables aux terrains, notamment les restrictions au droit de la propriété, les accès aux équipements publics, les taxes et participations d’urbanisme ainsi que les différentes modalités de raccordement au réseau de viabilité ;
  • Certificat d’urbanisme opérationnel : son rôle est d’exprimer la faisabilité du projet et de donner des détails sur les équipements, il mentionne par exemple la distance entre les équipements publics et le terrain et plus le terrain est proche d’une zone d’habitation moins le coût est important, et inversement. 
Enfin, en matière de construction, la délivrance du permis de construire par la mairie est une étape indispensable ainsi, le porteur du projet doit obligatoirement en faire la demande dès lors que la construction est nouvelle, même sans fondations et dispose d’une surface de plus de 20 m2.

Quelles sont les caractéristiques du terrain à viabiliser ?

Le vendeur d’un terrain est dans l’obligation de préciser la viabilisation ou non du terrain, et l’acquéreur peut prendre note de cette information dans la négociation du prix de vente.

La viabilisation peut présenter des problèmes de réalisation et parfois dans certaines hypothèses être impossible ; ce en quoi les études de terrains sont recommandées. Plusieurs caractéristiques influencent la possibilité de viabiliser un terrain : 
  • Le type de terrain : en lotissement, borné, enclavé dans ce cas l’obtention du droit de passage des voisins avant le dépôt du permis de construire est nécessaire ;
  • La nature du sol : les constructions sont plus complexes selon la composition du sol par exemple argileuse, la présence de galerie souterraine ou de remblais ;
  • La localisation et son accès : il existe une différence selon l’emplacement du terrain en zone rurale, urbaine, industrielle, situé proche des transports en commun ou de la mer ;
  • La configuration du terrain : la forme de la parcelle ;
  • La superficie du terrain.



 
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