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Réparation et entretien du logement : que doit prendre en charge le bailleur ?

Réparation et entretien du logement : que doit prendre en charge le bailleur ?

Publié le : 17/12/2021 17 décembre déc. 12 2021
Article juridique

Afin d’assurer la jouissance paisible du locataire, le bailleur est tenu de remplacer les équipements devenus vétustes, et veiller à procéder aux travaux nécessaires pour entretenir le logement loué. S’il manque à ses obligations, le propriétaire peut être sanctionné. 

Quels travaux sont à la charge du bailleur ?

Que le bail soit établi pour un logement vide ou meublé, le bailleur est tenu de fournir le bien loué en bon état et de l’entretenir tout du long du bail, comme en dispose l‘article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

En dehors des menues réparations à la charge du locataire (remplacement des joints, changement des ampoules cassées, etc.), le bailleur doit délivrer un logement décent lors de la mise en location. 

Plus précisément, le logement doit être en bon état d’usage et de réparation (pas d’infiltration d’air, isolation thermique conforme…) et avoir tous les équipements mentionnés dans le bail d’habitation en bon état de fonctionnement, tels que l’installation d’eau potable, le réseau électrique…

La liste des travaux d’entretien et de réparation incombant au bailleur est non limitative : 
  • Les travaux de grosses réparations prévus à l’article 606 du Code civil ;
  • Les travaux d’amélioration sur les parties communes ou sur les parties privatives de l’immeuble ;
  • La pose de double vitrage et le changement des volets et fenêtres ;
  • Le remplacement des équipements dysfonctionnels dû à l’usure normale ;
  • Le détartrage des canalisations ;
  • L’absence d’animaux nuisibles au sein du logement comme les souris, les rats, les cafards…
Il est à rappeler que le bailleur est également obligé de réparer les désordres dus à la vétusté, c’est-à-dire les détériorations issues de l’usure résultant du temps ou de l’usage normal sur les matériaux et les éléments d’équipement dont est constitué le logement. 

Exemple : le changement du système de ventilation, le remplacement de la tapisserie à la suite de problèmes d’humidité… 

Que doit faire le bailleur avant de réaliser les travaux ?

Le propriétaire doit informer son locataire de la tenue des travaux de réparation par un courrier envoyé en recommandé ou remis en mains propres. Cette notification précise obligatoirement la nature des travaux à réaliser, ainsi que les modalités de leur exécution (dates et horaires, nécessité de l’accès, etc.). 

Toutefois, le locataire est en droit de refuser la réalisation des travaux le samedi, le dimanche, ainsi que les jours fériés.

Si les travaux durent plus de 21 jours, le bailleur doit accorder une baisse de loyer au locataire, dont la diminution est proportionnelle à la durée des travaux.

Que faire en cas de conflit avec le bailleur ?

Il est essentiel pour le locataire d’entamer des démarches amiables avec le bailleur si un problème survient dans le logement, comme une panne de chauffage, un carreau de fenêtres brisé…

Il doit contacter le propriétaire, de préférence par lettre recommandée, afin de fixer un rendez-vous pour constater ensemble du désordre et convenir des conditions pour le résoudre.

Si le propriétaire ne répond pas ou n’intervient pas, le locataire peut saisir gratuitement la Commission départementale de conciliation, en adressant une lettre recommandée avec accusé de réception. Cependant, ce recours reste facultatif pour ce type de litige.

Il est cependant préférable de s’approcher d’un avocat spécialisé en droit immobilier. 
Ce professionnel est compétent pour déterminer les solutions possibles, ainsi que de rédiger une mise en demeure à l’attention du bailleur pour le contraindre à exécuter ses obligations.

Si le bailleur reste silencieux ou n’exécute pas ses obligations dans les deux mois à compter de l’envoi de la mise en demeure, le locataire peut saisir, par l’intermédiaire de son avocat, le juge du Tribunal judiciaire proche du lieu du logement.

Quelle sanction pour le bailleur défaillant ?

Le juge peut condamner le bailleur à exécuter les travaux de réparation, ou à rembourser les sommes avancées par le locataire s’il a effectué lui-même les réparations.

Si les travaux en cours ou achevés sont non conformes, abusifs, ou rendent le logement dangereux, le juge peut décider de les interdire, de les interrompre voire de résilier le bail d’habitation.

Le bailleur peut également être condamné à verser des dommages et intérêts au locataire si le désordre sur le logement lui a causé un trouble de jouissance (exemple : pompe à chaleur défectueuse ayant entraîné une surconsommation d’énergie), ou lui a causé un préjudice sur sa personne et/ou sur les membres de son foyer (exemple : des problèmes de santé due à l’humidité et aux moisissures présentes dans le logement).
 
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