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Recours en annulation contre un permis de construire

Recours en annulation contre un permis de construire

Publié le : 28/09/2020 28 septembre sept. 09 2020
Article juridique

L’ordonnance dite DUFLOT du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l’urbanisme est venue durcir les conditions de contestation d’un arrêté de permis de construire, de démolir ou d’aménager, notamment afin de réguler les contestations abusives ou fantaisistes.

Si l’annulation de cette autorisation administrative résulte dans la plus grande majorité des cas, d’un recours effectué par un tiers voisin ayant intérêt et qualité à agir, l’ordonnance a ajouté une condition particulière.

Pour contester la validité du permis de construire, le voisin contestataire devra démontrer que « la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance » de son bien (qu’il soit propriétaire ou locataire). Les associations, notamment celles visant à protéger l’environnement ou le patrimoine, peuvent également formuler un recours. 

Dès lors la qualité de voisin immédiat ne suffit pas à déterminer l’intérêt à agir.

Le recours devra ensuite être fondé sur un motif tiré de l’illégalité externe de l’arrêté municipal (forme) et/ou sur un motif tiré de l’illégalité interne (fond) autrement dit sur la non-conformité de la construction ou de l’aménagement aux règles d’urbanisme et précisément et le plus souvent le Plan local d’urbanisme. 

D’un point de vue procédural, le recours est introduit dans un délai de deux mois à dater du premier jour d’affichage de deux mois consécutifs du permis de construire, sinon six mois après l’achèvement de la construction, en l’absence d’affichage du permis de construire ou d’aménagement ou d’affichage irrégulier. 

Le plus sage lorsque l’on est le bénéficiaire du permis est de faire appel à un Huissier afin qu’il puisse constater dans un procès-verbal l’affichage régulier le jour de l’affichage, un mois après et le dernier jour du délai de deux mois.

Le contestataire peut formuler un recours en annulation directement auprès de l’auteur du permis de construire, soit le Maire, c’est le recours gracieux ; il devra informer de son recours gracieux le bénéficiaire du permis par lettre recommandée avec accusé réception dans les quinze jours suivant le dépôt du recours en mairie.

Le contestataire peut aussi introduire directement un recours contentieux soit saisir le Tribunal administratif mais il peut aussi saisir ce Tribunal en cas d’échec de son recours gracieux. 

A noter que le maire est en droit de retirer le permis de construire à l’issue d’un délai de trois mois à compter de la date à laquelle elle a été délivrée, par exemple à la demande du Préfet. C’est le retrait administratif.

Lorsque le recours contre un permis de construire aboutit à un retrait administratif ou une annulation par le Juge, son dépositaire peut alors déposer une nouvelle demande cette fois conforme aux règles d’urbanisme qui auraient pu être mises à mal par l’autorisation d’urbanisme initiale. Si la construction a débuté, le bénéficiaire de l’autorisation d’urbanisme devra alors effectuer des travaux de mise en conformité et obtenir une autorisation modificative. 

A l’issue de ces délais, le permis de construire est définitif.

Il est encore à noter qu’il ne vaut mieux pas saisir le Tribunal administratif inutilement puisque dorénavant le recours abusif contre un permis de construire est susceptible d’entrainer une condamnation à des dommages et intérêts.

Il n’en demeure pas moins que pour le bénéficiaire du permis de construire, sa construction même fondée sur un permis légal définitif peut être attaquée par un voisin qui estimerait subir un préjudice de vue, d’ensoleillement ou une nuisance quelconque, autrement dit un trouble anormal du voisinage (cf. note sur le trouble anormal du voisinage).

Le permis de construire est en effet délivré sous réserve des droits des tiers.

Dès lors si le contestataire n’a pas eu gain de cause dans le cadre d’un procès fait à l’acte (le permis de construire), il peut tenter de saisir le Juge judiciaire aux fins d’être indemnisé des préjudices subis du fait de cette construction voire d’en obtenir la démolition pour trouble anormal du voisinage ou atteinte grave à sa propriété (comme par exemple pour empiètement).


 
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